ПЕРВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: что выбрать?

ПЕРВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: что выбрать?

Большинство людей покупают первую недвижимость в начале своего пути. Когда ещё нет большого дохода и стоит вопрос выбора жилья в стремлении сберечь каждый рубль. Устоялось мнение, что интереснее всего покупать «на стадии котлована». Но всегда ли выгода лишь в первоначальной цене за метр? Есть ли ещё факторы?

Разберёмся в видах жилья. Что вообще есть для приобретения в собственность? Какие варианты?

Их четыре:

• новостройка
• вторичка
• апартаменты
• загородный дом

Кроме разумной экономии по деньгам важно учитывать не сам факт покупки, а будущее, там проведённое. И прежде всего:

МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ

Очевидно, что ДОМ – это загородная история. Жизнь вне мегаполиса имеет свои характерные черты, которые, в основном и главном, связаны с расстоянием.

🔷 Итак, минусы:

• много времени будет тратиться на дорогу
  ведь работа и культурная жизнь, они в городе, поближе к центру
• дороговизна, а то и невозможность использования различных служб:
  доставки, такси и пр.
• отсутствие социального быта
  нет разнообразия магазинов; обслуживания (ремонт, прачечная и т.п.); соц.учреждений типа детских садов, школ и пр.
• зато масса быта домашнего
  самоличное ведение хозяйства – это не шутки, а каждодневный обязательный труд (весьма выматывающий)
• долгое ожидание экстренных служб (скорой, пожарных)
  и вообще – сложность решения административных вопросов ввиду отдалённости контор
• инженерные сети
  в бюджетных поселениях нередко в недокомплекте газ, водопровод, канализация
• ремонтные работы
  обязательно потребуется подлатать дом и/или что-то на участке

🔶 Плюсы выражены в нематериальной плоскости:

• экология
  самый важный фактор – чистый воздух. Это совсем немало! Удовольствие (и здоровье) дышать без тяжёлых металлов и токсичных газов сто́ит всех минусов. Ну и «по мелочи»: шум, вибрация, несбалансированное освещение, электромагнитные поля и излучения,– всё останется в городе
• уединённость
  это вам не уличная сутолока и не соседи со всех сторон человейника!
• большая личная территория
  в виде как самого дома, так и приусадебного участка
• и кое-что практическое: жить в своём доме бывает дешевле
  но очень многое зависит от инж.сетей! Есть ли газ, вода; сколько выделено мощности (электричество)

Таким образом, загородный дом подходит больше для иных задач, нежели чем первое самостоятельное жильё.

Второй критерий:

УДОБСТВО

Пункт на удаление – АПАРТАМЕНТЫ.

Апартаменты или коммерческая недвижимость – не такое уж новое понятие, но стало на слуху и полноценно раскрылось лишь в последние годы. Отличие такого рода жилья от обычного видно в самом названии: коммерческое. Что предполагает совсем иные аспекты пользования. Полные сюрпризов.

🔷 Зачастую не самых приятных для обычного пользователя:

• прописка
  в апартаментах невозможно оформить прописку. Стало быть, детские сады и школы будут либо за плату, либо далеко от дома, потому что:
• не самое удачное расположение
  как правило, такая недвижимость – это переделанные промышленные здания. Или строения, возведённые на технических землях. Поэтому окружающие ландшафты не радуют человеколюбивой инфраструктурой
• высокие коммунальные платежи
  а зачастую – и дополнительные взносы
• соседи
  так как недвижимость коммерческая, то и сдаваться она может не только человеку, но и организации. Ощутить за стенкой круглосуточное антикафе или школу игры на барабане приятного мало
• юридическая незащищённость
  по закону такое жильё не является «единственным» и может быть конфисковано (за долги по кредиту, например)

🔶 Компенсируется данный перечень следующим.

• низкая цена
  стоимость процентов на 20 ниже среднерыночной за жилой метр
• свободная перепланировка
  действительно свободная, не связанная нормами, как в обычной квартире; можно выстроить что угодно!

Итак, осталось определить, новостройка или вторичка. Примем за новостройки квартиры в домах, которым не более десяти лет. Это позволит расширить охват. Но не повлияет на критерий:

РАСПОЛОЖЕНИЕ

Город прирастает окраинами. И все НОВОСТРОЙКИ (приемлемой, естественно, цены) расположены на периферии. Это рождает известные проблемы относительно времени на дорогу и вообще доступности, хоть и в меньшей степени, чем загород.

🔷   Но – по порядку.

• путь на работу и обратно может занимать весьма существенное время
  даже если служить на удалёнке, то к цивилизации приобщаться всё равно требуется, а это — опять-таки дорога (в Центр)
• очень большое количество людей
  новые дома рассчитаны на сотни квартир. И застройка довольно частая. Что рождает в часы пик плотные толпы
• неустроенность
  в новых районах не сразу налаживается работа транспорта и служб; часты также отключения инженерных сетей
• ремонт
  квартиры в новостройках сдают не просто в бетоне, без отделки, а и без перегородок и, соответственно, без электрики, без разводки водопровода. Поэтому к цене за жильё следует прибавить стоимость ремонта. И главное, время. И время не только на ремонт. Если это «котлован», то, в среднем, год до получения квартиры. А потом примерно полгода на ремонт
• неудобства
  от ремонтных работ соседей. Они будут продолжаться, мешая жить шумом и грязью, ещё год-два

🔶   А чем новостройки привлекательны?

• небольшая цена за метр
  впрочем, я считаю, это лукавство. Внесённые на этапе закладки дома деньги не работают на дольщика: не приносят процент, а позволяют его снимать банкам и застройщику. Плюс на ремонт по паре-тройке десятков тысяч за метр (материалы, работы, обстановка). И набежит серьёзная сумма по итогу. Но для чистоты – да, небольшая цена
• территория
  из-за того, что дома высотные, расстояния между ними значительные. Поэтому кажется, что простора много
• близость к природе
  это уже не мегаполис, но ещё не загород. Золотая середина. И бывает, очень живописная! Некоторые кварталы на берегу Финского залива чудо, как хороши.

Из-за совокупности негатива пункт «новостройки» также принят несостоятельным.

.

Наконец, ВТОРИЧКА. Далее в тексте она будет рассматриваться как квартиры в старом фонде, а не просто как жилплощадь в любом месте.

Такое жильё прекрасно устроенностью окружающей жизни. Обозначим этот фактор:

УЮТ

Обжитые площади хороши и тем, что позволяют более широко выбирать ареал обитания. Санкт-Петербург в этом смысле уникальный город! У него есть исторический центр. Который не перестраивается. И он жилой! В отличии от, скажем, Москвы.

🔶   В общем, у вторички сплошные плюсы. Особенно, у питерской:

• близость к Центру
  собственно, можно найти квартиру хоть в самом Центре
• роскошная инфраструктура
  магазины, детские сады и школы, городские службы…
• бесценное самоощущение жизни в окружении истории и искусства
  музеи, дворцы, парки
• высокие окна и потолки
  в домах XIX века
• мало людей
  парадоксальный на первый взгляд факт, но по сравнению с новыми районами, людей в Центре действительно меньше. Даже не смотря на туристов. Всё дело в плотности населения. В высотных домах массовых новостроек людей кратно больше
• готовая обстановка
  зачастую подобные квартиры уже готовы к заселению и не предполагают катастрофических ремонтов с переделками
• интересные планировки
  причём, такой немаловажный нюанс, как перепланировка, подчас решается гораздо свободнее и легче, нежели в современных домах, где «мокрые зоны» заданы жёстко. В старом фонде можно найти сочетание с над/под-этажными планами, которое позволит варьировать перенос этих зон
• часто живописный и уютный вид из окна

🔷   Ну и особенности, над которыми стоит задуматься.

• стоимость выше средней
  хотя всё-таки смотря как считать. Если как единовременную выплату, то да, выше. А если с учётом времени на накопление и тех благоприобретений, которые принесёт такая квартира, то, возможно, стоит задуматься о домах XIX-style в первую очередь
• старый дом
  немного надуманный пункт. То, что дом столетней давности, не значит, хуже. Там стены до метра толщиной (т.е. глубокие подоконники); дымоходы (что предполагает устройство действующего камина с живым пламенем; или можно использовать пространство дымовых каналов под тайники и ниши). Магистральные коммуникации активно заменяются, так что ни на тепло (отопление), ни на водопровод (оговорка ниже) – это не влияет
• электроснабжение
  выделяемая на квартиру мощность может быть мала, до 3 кВт. Решается заменой проводки и регистрацией сего в УК
• отсутствие горячей воды
  да, старый фонд на то и старый, что в тогда не было горячего водоснабжения. И если печное отопление заменить центральным, то есть проложить новую сеть, не так проблематично; то с водоснабжением всё совсем непросто. Дешевле и разумнее оказалось подогревать воду по месту. Оттого непременным атрибутом вторички в историческом центре является газовая колонка. Не сказать, что это реальный недостаток. Это, скорее, нюанс
• слабый напор воды
  в тех зданиях, где как раз не успели заменить магистральные коммуникации. И вот это как раз реальная проблема. Из-за которой, например, наслаждаться тугими струями душа становится невозможно. Выход один. Если такое критично, то надо искать другой дом
• ремонт
  двоякий такой минус. С отделкой всё очень вариабельно! Да, в центре Питера здания старые, ещё дореволюционные. Поэтому ремонт там бывает – нет, не царского времени)), но – послевоенный, которому уже лет 70! Восстанавливать такой до современного уровня, значит, вкладывать много сил, средств и времени. Однако, если рассматривать квартиру как инвестицию, то это и есть тот самый подходящий случай. Купить «убитую» коммуналку и постепенно приводить её в божеский вид. Такая на старте будет стоить немного, а после ремонта – гораздо дороже. Не запредельно, но позволит отбить затраты и остаться в неплохой прибыли. Чего не скажешь о новостройках, кстати. А если без инвестиций, а по принципу «заезжай и живи», то, опять же, продолжить поиски. Вариантов масса.

Таким образом, цена за метр – самый явный показатель, но чересчур однобокий. Он далеко не всегда, а то и почти никогда не даёт полноценной картины. Слишком много факторов. Так и вышло по итогу вышеизложенного миниисследования: самой интересной и выгодной покупкой является приобретение квартиры в старом фонде.

.